Loạt mặt bằng vị trí ‘vàng’ TP HCM ế khách thuê nhiều năm

Mặt bằng này có diện tích 600 m2, nằm gần vòng xoay dân chủ, trước đây từng là showroom của một thương hiệu dệt may lớn thuê với giá 280 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên đầu năm 2022, đơn vị này dừng thuê và mặt bằng bị bỏ trống từ đó đến nay.

Theo anh Nam, đầu năm nay cũng có một đơn vị đặt cọc thuê lại với thời hạn 5 năm, tuy nhiên sau đó không thỏa thuận được giá nên hợp đồng bị hủy vào tháng 6. “Tôi đang tìm khách mới. Giá thuê hiện là 400 triệu đồng mỗi tháng, được nhận định không đắt vì diện tích rộng, ngay mặt tiền đường lớn dễ kinh doanh”, anh nói.

Trên đường Nguyễn Công Trứ (quận 1), một mặt bằng diện tích 300 m2 cũng đã treo biển cho thuê từ năm ngoái đến nay. Anh Trần Quốc Kiên, Giám đốc một sàn giao dịch đang quản lý và chào thuê căn này, cho biết trước năm 2023, một công ty vàng bạc đá quý từng thuê dài hạn với giá 220 triệu đồng mỗi tháng. Sau khi thương hiệu này trả mặt bằng, giá thuê mới vọt lên 400 triệu đồng mỗi tháng và đến nay chưa chốt được khách thuê.

Không chỉ hai trường hợp trên, ghi nhận từ VnExpress cho thấy nhiều mặt bằng sở hữu vị trí “vàng” trên các tuyến đường trung tâm cũng rơi vào tình trạng ế ẩm nhiều năm. Cụ thể, trên đường Lý Tự Trọng – Pasteur, một mặt bằng góc treo biển cho thuê từ tháng 7/2022 đến nay vẫn ế. Giá chào thuê tại đây lên đến 30.000 USD (gần 750 triệu đồng) mỗi tháng. Căn này năm 2022 có giá thuê khoảng 20.000 USD mỗi tháng.

Hay khu vực mặt tiền đường Hai Bà Trưng – Nguyễn Văn Chiêm (quận 1), một mặt bằng rộng 600 m2 từng được một doanh nghiệp chuyên phân phối hàng thời trang cao cấp thuê, đã đóng cửa từ giữa năm 2022. Đến nay, mặt bằng này vẫn chưa có đơn vị nào thuê lại. Môi giới đang chào giá thuê 35.000 USD mỗi tháng (gần 900 triệu đồng), thời hạn hợp đồng từ 5 năm. Giá này không giảm so với năm 2022.

Còn trên khu vực đường Lê Lợi, ba mặt bằng liền kề nhau cùng treo bảng chào thuê cách đây hai năm, hiện vẫn bỏ trống. Giá thuê tại đây được thông báo từ 10.000-15.000 USD mỗi m2 một tháng, cao hơn 10% so với mức giá hai năm trước. Hay mặt bằng căn 500 m2 ngay ngã tư Lý Tự Trọng – Trương Định ế khách từ 2022 đến giờ vẫn rao giá thuê 45.000 USD mỗi tháng…

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên, theo chuyên gia là do giá chào thuê tăng cao và thay đổi định hướng kinh doanh của thương hiệu.

Dữ liệu của chuyên trang Batdongsan cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, giá thuê mặt bằng nhà phố tại các khu vực quận 1, 3, 10 và 2 cũ (nay là TP Thủ Đức) tiếp tục có xu hướng tăng từ 10-30%. Quận 1 có giá thuê nhà mặt phố tăng 15,2%, quận 3 tăng 32,4%, quận 2 và Bình Thạnh lần lượt tăng 10% và 11%…

Còn theo báo cáo từ Nhà Tốt, trong tháng 8, giá thuê trung bình mặt bằng kinh doanh trên những tuyến đường trung tâm quận 1 đã tăng từ 10-30% so với đầu năm. Cụ thể, mặt bằng đường Đông Du có giá thuê trung bình 230 triệu một tháng (tăng 27%), Đồng Khởi và Huỳnh Thúc Kháng vào khoảng 250 triệu đồng (tăng 30%), Lê Thánh Tôn là 220 triệu đồng (tăng 19%),…

Việc nhà phố cho thuê ế nhưng giá không giảm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho rằng việc định giá tài sản thường dựa trên giá trị cho thuê phát sinh hàng tháng, hàng năm. Nếu một mặt bằng có giá thuê tốt thì định giá tài sản đó cũng sẽ nâng cao theo. Ngược lại, nếu giá thuê thấp, giá trị của căn nhà sẽ bị giảm. Do đó, những căn nhà phố trung tâm vẫn tiếp tục tăng giá thuê bất chấp sự “phản đối” từ phía người thuê và thị trường.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu S22M Savills Việt Nam, cũng lý giải dòng tiền cho thuê không có ý nghĩa quá lớn với chủ sở hữu những tài sản này. Nếu không ai thuê, họ sẵn sàng bỏ nhà trống vì một khi chấp nhận thương lượng, giá trị tài sản sẽ bị giảm sút.

Nhiều chủ nhà thừa nhận việc xuống nước hạ giá thuê sẽ khiến họ gặp bất lợi trong các thương vụ thỏa thuận ở giai đoạn sau này. “Thay vì giảm giá nhất thời, chúng tôi chấp nhận bỏ không để giữ giá cho tài sản”, một chủ nhà nói.

Tuy nhiên ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, giá nhà phố vị trí vàng cũng phải tuân theo quy luật cung – cầu. Thị trường nhà mặt phố đang chịu ảnh hưởng khá mạnh bởi sự thay đổi mô hình kinh doanh khi các nền tảng thương mại điện tử bùng nổ. Trước đây, các tuyến phố trung tâm thường là nơi tụ tập khách du lịch quốc tế, điểm vui chơi nhưng khi thói quen tiêu dùng thay đổi, kinh tế vẫn khó khăn, lượng khách du lịch cải thiện không đáng kể, việc chịu chi phí lớn cho một mặt bằng không còn là lựa chọn bắt buộc.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh phân tích xu hướng tiêu dùng và kinh doanh đang thay đổi. Các thương hiệu phải xem xét bài toán chi phí và lợi nhuận, không chỉ đơn thuần là câu chuyện quảng bá thương hiệu từ mặt bằng như trước nay. Do đó, thay vì bỏ ra chi phí lớn, thuê vị trí đắc địa, việc họ tìm đến các vị trí với chi phí hợp lý đang được ưu tiên hơn.

Theo các chuyên gia, trong ngắn hạn, mặt bằng cho thuê trên các tuyến phố lớn sẽ rất khó để lấp đầy. Kinh tế khó khăn, người dân suy giảm tiêu dùng là những vấn đề chính khiến doanh nghiệp phải đau đầu cắt giảm chi phí, trong đó có chi phí mặt bằng. Vì vậy nhiều khả năng giá thuê nhà phố ở vị trí đắc địa sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trường tiêu dùng trong những năm tới.

Phương Uyên