Nhiều dự án tái khởi động có giá bán tăng mạnh

Ghi nhận của VnExpress cho thấy từ quý IV đến nửa đầu năm 2025, TP HCM dự kiến có khoảng 10-12 dự án lên kế hoạch mở bán sơ cấp, không ít trong số đó là những dự án cũ vừa được gỡ vướng pháp lý chuẩn bị bán hàng trở lại với mức giá dự kiến cao hơn nhiều lần so với trước.

Cụ thể, tại TP Thủ Đức, dự án khu căn hộ DatXanhHomes Riverside do tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư, (tên trước đó là Gem Riverside) đang quảng bá bán hàng rầm rộ trong quý IV. Dự án này có quy mô khoảng 3.200 căn hộ, được xây dựng trên diện tích đất 6,7 ha thuộc quận 2 cũ.

Năm 2018 dự án này từng được công bố ra thị trường với giá bán từ 33 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên do vướng thủ tục pháp lý nên phải ngừng triển khai trong thời gian dài và mới đây, có thông tin dự án đã được khơi thông, chuẩn bị mở bán lại với giá dự kiến từ 100 triệu đồng mỗi m2, tăng gấp 3 lần so với kế hoạch trước đây.

Hay dự án Metro Star do Tập đoàn CT Group làm chủ đầu tư nằm trên mặt tiền trục đường song hành với đường Võ Nguyên Giáp (thuộc quận 9 cũ, nay là TP Thủ Đức). Trước đây, dự án được công bố ra thị trường với giá 38-40 triệu đồng mỗi m2, nhưng vì vướng thủ tục pháp lý nên kế hoạch chào bán bị hoãn lại. Dự án vừa gỡ xong vướng mắc pháp lý, điều chỉnh thiết kế từ quy mô 15 tầng lên 30 tầng và được các đơn vị môi giới chào giá từ 60 triệu đồng mỗi m2.

Một dự án khác là Lavida Plus do Công ty Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư tại quận 7, từng phải dừng nhiều năm vì vướng pháp lý, nay đã được hoàn thiện để bán hàng trong quý vừa qua. Năm 2018 khi mới triển khai, giá bán của dự án chỉ khoảng 33 triệu đồng mỗi m2, hiện có giá tầm 55 triệu đồng…

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết theo một khảo sát của đơn vị này thực hiện trong quý III cho thấy, nhiều dự án cũ sắp mở bán lại vẫn mong muốn đưa ra mức giá mới cao hơn tới 30% so với 2-5 năm trước.

Theo lý giải từ các chủ đầu tư, do mất nhiều thời gian và nguồn lực để tái khởi động dự án, thậm chí sau khi được gỡ vướng cũng có sự khác biệt nhiều điểm so với trước, nên họ muốn thiết lập mặt bằng giá cao hơn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM phân tích cơ cấu vốn của dự án thường là 30% vốn doanh nghiệp tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Trường hợp dự án bị đình trệ trong 5 năm, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ luỹ kế đến 30% tổng mức đầu tư. Đó là chưa tính đến khoản nghĩa vụ chi trả lãi suất cho các tổ chức tín dụng hàng năm lên đến hàng tỷ đồng.

Với 30% vốn huy động của khách hàng, nếu tính thêm các nghĩa vụ phát sinh như phải đền bù cho những người đã mua dự án, chậm giao nhà, phát sinh do giá vật liệu xây dựng, nhân công,… thì chi phí của doanh nghiệp còn đội lên cao hơn. “Vì vậy khi triển khai bán hàng trở lại, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh tăng giá bán nếu không sẽ lỗ nặng”, ông nói.

Ngoài ra, theo lãnh đạo này, dự án đã ngưng trệ nhiều năm và mỗi năm giá nhà tại TP HCM đều tăng thấp nhất 10%. Khi triển khai trở lại, các dự án phải cập nhật mức giá mới phù hợp với thị trường và tăng cao so với 5-6 năm trước là tất yếu.

Giá căn hộ tại TP HCM không ngừng tăng trong bối cảnh tình hình chung của thị trường vẫn khó khăn. Theo khảo sát của Bộ phận Nghiên cứu thị trường DKRA Group, đến thời điểm hiện tại, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng (tương đương khoảng dưới 60 triệu đồng mỗi m2) gần như biến mất khỏi thị trường. Còn theo đơn vị tư vấn Savills Việt Nam, trong 3 năm tới, nguồn cung căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng tại TP HCM chỉ chiếm chưa đến 5%.

Một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ dự báo còn đi lên là do tác động của Luật Đất đai 2024, trong đó có quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì 5 năm như luật cũ.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhìn nhận trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi giá bất động sản tại các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội giảm, nhất là với dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn, một phần do khó tìm được quỹ đất sạch đủ lớn và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài, phần khác do các loại chi phí đầu vào như nguyên vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao.

Ông Thắng dự báo, ngoại trừ bất động sản vùng ven vốn mang yếu tố đầu cơ, còn với loại hình bất động sản như căn hộ hay nhà phố ở các đô thị lớn sẽ “chỉ có tăng chứ khó giảm”.

Phương Uyên