🏙️ Căn hộ TP.HCM: Nguồn cung tăng — nhưng chủ yếu là cao cấp

🔔 Tóm tắt nhanh

• Nhiều dự án bung hàng cuối năm, nhưng ~90% là sản phẩm cao cấp.

• Giá trung bình tại TP.HCM đang thiết lập mặt bằng mới (≈ 80–100 triệu/m²).

• Kết quả: người thu nhập trung bình khó mua nhà.

🏢 Dự án nổi bật (TP Thủ Đức)

• Masteri Grand View (Masterise): ~616 căn. Giá thanh toán nhanh 100 triệu/m²; thanh toán thường 130–140 triệu/m² (chưa VAT).

• Eaton Park (Gamuda Land): giai đoạn 2, giá thăm dò 142 triệu/m². Quy mô ~1.968 căn; giá căn từ ≈7 tỷ → 20 tỷ.

• Elysian (Gamuda): ~1.398 căn, dự báo ≥100 triệu/m².

• The Opus One (Vinhomes): ~2.000 sản phẩm, giá từ 82 triệu/m² (căn 53–76 m² ≈ 5–7 tỷ).

📈 Xu hướng nguồn cung & giá

• Nguồn cung cuối năm tăng so với quý trước.

• Nhưng phân khúc bình dân gần như vắng bóng.

• Theo Avison Young: ~90% sản phẩm mở bán giá 60–120 triệu/m².

• OneHousing: giá sơ cấp Q3/2024 TP.HCM >80 triệu/m²; TP Thủ Đức ≈ 100 triệu/m².

💬 Nhận định chuyên gia (tóm tắt)

• Chủ đầu tư đẩy sản phẩm cao cấp để bù chi phí đất và đầu tư.

• Quỹ đất khan hiếm, dự án được cấp phép ít → giá do chủ đầu tư lớn dẫn dắt.

• Kết quả: lệch pha cung–cầu, cơ hội mua nhà cho người trẻ giảm.

⚠️ Hệ quả xã hội

• Nhiều người phải trì hoãn mua nhà hoặc chuyển sang khu vực xa hơn.

• Nếu giá tiếp tục tăng, tỉ lệ tiết kiệm cần thiết để mua nhà sẽ rất cao — không khả thi với đa số.

🔮 Dự báo ngắn hạn

• Nguồn cung dự kiến 12.000 căn (2025) và 16.000 căn (2026) — nhưng vẫn thiên về cao cấp, nên vấn đề lệch pha sẽ còn kéo dài.

✍️ Kết luận ngắn gọn

Nguồn cung căn hộ TP.HCM đang hồi phục về lượng — nhưng chất là căn hộ cao cấp. Thị trường thiết lập mặt bằng giá mới, khiến người mua bình dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.