GIÁ NHÀ NGÀY CÀNG XA TẦM VỚI
🏠 Thu nhập tăng nhưng mua nhà vẫn quá xa — Vì sao và giải pháp?
Hà Nội — Thu nhập của người lao động Việt Nam có tăng. Nhưng giá nhà tăng nhanh hơn. Điều này khiến việc sở hữu nhà với nhiều hộ gia đình trở nên khó khăn hơn từng năm. Bài viết sau phân tích rõ nguyên nhân, hệ quả và gợi ý chính sách — trình bày dài nhưng dễ đọc, mỗi đoạn ngắn, dễ quét.
Thu nhập có tăng — nhưng chưa đủ nhanh
Theo Tổng cục Thống kê, lao động ngành tài chính — ngân hàng — bảo hiểm dẫn đầu thu nhập. Thu nhập nhóm này tăng từ 4,8 triệu (2010) lên 11,5 triệu (2023).
Báo cáo của các ngân hàng thuộc VN30 và Agribank cho biết, thu nhập trung bình nhân viên ngân hàng tăng từ 21 triệu/tháng (2014) lên 36 triệu/tháng (2023).
Mức tăng trung bình hàng năm vào khoảng 6–7% với một số nhóm ngành cao.
Nghe có vẻ tích cực. Nhưng con số vẫn thua xa mức tăng giá nhà.
Giá nhà tăng mạnh — khoảng cách ngày càng giãn
Theo Savills, giá sơ cấp căn hộ giai đoạn 2014–2023 tăng trung bình: hạng C ~11%/năm, hạng B ~10%/năm, hạng A ~16%/năm.
Kết quả: năm 2014, thu nhập trung bình nhân viên tài chính có thể mua được khoảng 0,7 m² căn hộ hạng B. Đến 2023, con số này giảm còn ~0,5 m².
Dữ liệu quốc tế (Numbeo) cho thấy HPR Việt Nam 2024 = 22,8 điểm, nằm trong nhóm cao nhất Đông Nam Á.
Nói ngắn gọn: tiền lương tăng, nhưng mua nhà ngày càng khó hơn.
Ở thành phố lớn, áp lực nặng hơn
TP HCM có HPR tới 32,4 điểm.
Hà Nội có HPR 20,6 điểm.
Nói cách khác, người lao động ở thành phố lớn phải tích lũy nhiều năm hơn để mua cùng một căn hộ.
Khả năng chi trả khoản vay của người Việt được đánh giá rất thấp (chỉ ~0,4 điểm), nghĩa là tiếp cận tín dụng mua nhà khó.
Kết quả là: nhiều người trẻ và gia đình thu nhập trung bình buộc trả tiền thuê thay vì mua.
Nguyên nhân chính của khoảng cách
Nguồn cung hạn chế cho phân khúc ở thực. Nhiều dự án mới thiên về cao cấp. Các dự án nhà ở xã hội và sản phẩm bình dân thiếu hụt.
Thủ tục pháp lý chậm. Phê duyệt dự án kéo dài, làm chậm nguồn cung.
Chi phí đầu vào tăng. Giá đất, vật liệu và chi phí xây dựng tăng mạnh. Ở TP HCM, chỉ số giá xây dựng tăng từ 103 (2020) lên 123 (2023).
Đầu cơ và dòng tiền vào BĐS. Dòng tiền đầu cơ đẩy giá lên, giảm nguồn lực cho sản xuất.
Cơ cấu cung không phù hợp. Nhà cao cấp nhiều, nhà giá rẻ ít, khiến những người có nhu cầu ở thực khó tìm sản phẩm phù hợp.
Hệ quả xã hội và kinh tế
Bất bình đẳng gia tăng. Người có tài sản sẵn có hưởng lợi, người thu nhập thấp bị bỏ lại.
Giảm khả năng sở hữu nhà thực tế. Một phần dân số phải thuê dài hạn hoặc sống chật chội.
Rủi ro cho kinh tế vĩ mô. GS. Đặng Hùng Võ cảnh báo đầu cơ làm méo dòng vốn, ảnh hưởng tới sản xuất và lạm phát.
Những hệ quả này không chỉ là con số. Chúng tác động trực tiếp tới an sinh xã hội và chất lượng sống.
Chuyên gia nói gì?
TS. Lê Kiên Cường: giá nhà tăng nhanh hơn lương sẽ gia tăng bất bình đẳng và kéo dài khó khăn cho các hộ thu nhập trung bình.
Bà Giang Huỳnh (Savills): nếu giá nhà tiếp tục vượt thu nhập, nguồn cầu thực sẽ ngày càng nhỏ hơn, làm thị trường thiếu ổn định.
GS. Đặng Hùng Võ: cần biện pháp thuế và minh bạch dữ liệu để giảm đầu cơ.
Những ý kiến này đồng lòng về một điểm: cần hành động đồng bộ.
Giải pháp khả thi — những bước cần làm ngay
Minh bạch dữ liệu thị trường. Xây cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch, giá, tiến độ dự án.
Cải cách thuế bất động sản. Thuế tài sản thứ hai để hạn chế đầu cơ, gỡ giá ảo.
Tăng nguồn cung nhà ở thực. Gỡ vướng pháp lý, ưu tiên phát triển nhà giá rẻ và nhà ở xã hội.
Kiểm soát chi phí xây dựng. Chính sách ổn định vật liệu, hỗ trợ hạ tầng để giảm chi phí đầu vào.
Chính sách tín dụng hướng tới người thu nhập trung bình. Sản phẩm vay với điều kiện phù hợp, hỗ trợ lãi suất cho nhà ở xã hội.
Những giải pháp này cần phối hợp giữa nhiều bộ, ngành và địa phương.
Kết luận ngắn
Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà là vấn đề hệ thống. Không thể chỉ trông chờ vào tăng lương để giải quyết.
Cần biện pháp đồng bộ: minh bạch thông tin, tăng nguồn cung, cải cách thuế và quản lý đầu cơ.
Nếu chậm trễ, chi phí xã hội và rủi ro kinh tế sẽ còn tăng.
