Bảng giá đất TP HCM 2025: Người dân tấp nập làm hồ sơ trước thời hạn áp dụng

1. Mở đầu: Cơn “sóng” hồ sơ nhà đất trước mốc 31/10

Trong những ngày cuối tháng 9 và đầu tháng 10/2025, khắp các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại TP HCM như Gò Vấp, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, quận 12 hay TP Thủ Đức đều chứng kiến cảnh tượng đông nghẹt người đến nộp hồ sơ nhà đất.
Nguyên nhân xuất phát từ việc UBND TP HCM công bố bảng giá đất TP HCM 2025 (Quyết định 79) với mức điều chỉnh tăng từ 4 đến 38 lần so với bảng giá cũ (chưa nhân hệ số K).

Người dân lo ngại nếu chậm trễ, các khoản phí, thuế, tiền sử dụng đất sẽ đội lên gấp nhiều lần. Chính vì vậy, họ đua nhau hoàn tất thủ tục trước ngày 31/10 – thời điểm bảng giá mới chính thức có hiệu lực.

2. Vì sao người dân đổ xô đi làm hồ sơ?

2.1. Chênh lệch chi phí quá lớn

Một trong những nguyên nhân chính khiến người dân tấp nập hoàn tất hồ sơ nhà đất chính là sự chênh lệch chi phí giữa bảng giá đất cũ (Quyết định 02) và bảng giá đất TP HCM 2025.

Ví dụ:

• Một căn hộ 150 m² tại quận Bình Thạnh, tiền sử dụng đất theo bảng cũ khoảng 1,5 tỷ đồng, còn theo bảng mới tăng lên hơn 8 tỷ đồng (gấp 6 lần).

• Một nền đất 100 m² trên đường Nguyễn Văn Linh (Bình Chánh), tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng từ 2,1 tỷ lên hơn 5 tỷ đồng (gấp 2,4 lần).

2.2. Hồ sơ tồn đọng từ trước

Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2025), lượng hồ sơ đất đai tại TP HCM đã tăng đột biến. Cơ quan thuế báo cáo có hơn 8.800 hồ sơ tồn đọng do vướng cách tính nghĩa vụ tài chính. Đến nay, khi bảng giá đất mới được ban hành, người dân càng gấp rút để không bỏ lỡ cơ hội nộp hồ sơ theo bảng giá cũ.

3. Ghi nhận thực tế tại các văn phòng đăng ký đất đai

3.1. Tại TP Thủ Đức

Ngay cả khi trời mưa, khu vực tiếp nhận hồ sơ vẫn chật kín người ngồi chờ. Sau 16h, vẫn còn hàng trăm người nán lại để kịp nộp trước hạn.

3.2. Tại huyện Củ Chi, Bình Chánh, quận 12

Không khí cũng náo nhiệt không kém. Nhân viên văn phòng đăng ký đất đai phải làm việc hết công suất.
Anh Nguyễn Văn Chiến – một nhân viên dịch vụ nhà đất – cho biết riêng tháng 10 đã nộp 16 bộ hồ sơ cho khách hàng và vẫn còn cả chục bộ khác chờ công chứng.

3.3. Người dân chia sẻ

• Chị Nguyễn Thảo Nhi (Tân Phú): “Nếu nộp theo bảng mới, chi phí tăng gấp 4 lần. Tôi may mắn nộp kịp nên nhẹ nhõm hơn nhiều.”

• Chị Hương (TP Thủ Đức): “Nghe tin giá mới, tôi phải vay mượn khắp nơi để đóng tiền sử dụng đất. Nếu chậm, số tiền sẽ tăng từ 1,2 tỷ lên 4,5 tỷ.”

4. Bảng giá đất TP HCM 2025: Những điểm đáng chú ý

4.1. Quy mô áp dụng

• Hiệu lực: từ 31/10/2025 đến hết năm 2025.

• Phạm vi: 4.299 tuyến đường được giảm giá, 160 tuyến giữ nguyên, 98 tuyến tăng giá.

• Mức tăng: cao hơn 4–38 lần so với Quyết định 02 (cũ), nhưng thấp hơn thị trường 25–50%.

4.2. Ý nghĩa và mục đích

Bảng giá đất TP HCM 2025 được dùng để:

• Tính tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

• Làm cơ sở tính thuế sử dụng đất, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Tính phí, lệ phí liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai.

5. Tác động của bảng giá đất mới

5.1. Với hộ gia đình, cá nhân

• Người xin công nhận quyền sử dụng đất ở phải nộp tiền cao gấp nhiều lần.

• Người xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ nông nghiệp sang đất ở) sẽ chịu tác động lớn nhất.

• Người xin tách thửa cũng phải chuẩn bị thêm tài chính.

5.2. Với khu vực trung tâm và vùng ven

• Khu trung tâm: tác động không quá mạnh, do giá đất đã ổn định ở mức cao.

• Vùng ven (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh…): người dân thu nhập trung bình bị ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt những hộ còn giữ đất nông nghiệp muốn chuyển sang đất ở.

5.3. Với thị trường bất động sản

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), bảng giá đất mới có thể làm chi phí giao dịch tăng, ảnh hưởng tới tâm lý người mua bán và sự phát triển thị trường. Tuy nhiên, mức giá vẫn thấp hơn thị trường, nên sẽ không tạo cú sốc quá lớn.

6. Chính sách chuyển tiếp và hỗ trợ từ Nhà nước

• Trường hợp nộp hồ sơ trước 31/10: vẫn áp dụng bảng giá cũ để tính thuế, phí.

• Miễn, giảm tiền sử dụng đất: Bộ Tài chính đang tham mưu để áp dụng với hộ gia đình, cá nhân trong một số trường hợp đặc thù.

• Giải quyết hồ sơ tồn đọng: UBND TP HCM đã cho phép sử dụng bảng giá cũ để xử lý hồ sơ từ tháng 8 đến nay.

7. Tác động đến quỹ đất nông nghiệp TP HCM

TP HCM hiện có 110.090 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương chịu tác động mạnh:

• Củ Chi: 31.127,7 ha.

• Hóc Môn: 5.235 ha.

• Bình Chánh: 16.555 ha.

• Cần Giờ: 46.975 ha.

• TP Thủ Đức: 4.558 ha…

Người dân ở các khu vực này, nếu muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, sẽ phải chuẩn bị nguồn tài chính lớn hơn nhiều so với trước.

8. Dự báo và khuyến nghị

• Ngắn hạn: người dân đổ xô hoàn tất hồ sơ trước thời điểm bảng giá đất TP HCM 2025 có hiệu lực.

• Trung hạn: thị trường có thể chững lại do chi phí tăng, nhưng sau khi quen dần, sự ổn định sẽ trở lại.

• Lâu dài: bảng giá đất mới giúp Nhà nước quản lý tốt hơn, minh bạch trong tính thuế, đồng thời tiệm cận dần với giá thị trường.

👉 Lời khuyên cho người dân:

• Cập nhật chính sách đất đai thường xuyên.

• Tính toán khả năng tài chính trước khi chuyển đổi hoặc tách thửa.

• Nộp hồ sơ kịp thời để hưởng lợi từ các chính sách chuyển tiếp.

9. Kết luận

Bảng giá đất TP HCM 2025 vừa ban hành đã tạo ra một “làn sóng” nộp hồ sơ nhà đất trong dân cư. Mặc dù gây áp lực lớn về tài chính, nhưng đây là bước đi cần thiết để hệ thống giá đất tiến gần hơn với giá trị thị trường.
Trong tương lai, cùng với chính sách miễn giảm và hỗ trợ từ Nhà nước, người dân sẽ có thêm cơ hội giảm bớt gánh nặng, đồng thời thị trường bất động sản TP HCM sẽ phát triển minh bạch và bền vững hơn.