🔍 Tình hình tồn kho bất động sản quý III: Thách thức lớn và giải pháp đề xuất

📊 Tổng quan hàng tồn kho hiện nay

Theo báo cáo mới nhất do Bộ Xây dựng công bố, tính đến quý III/2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận số lượng hàng tồn kho lớn ở nhiều phân khúc:

• Căn hộ chung cư: khoảng 4.688 căn

• Nhà ở riêng lẻ: khoảng 12.250 căn

• Đất nền: gần 9.000 sản phẩm

Hàng tồn kho được phân loại thành hai nhóm chính:

1. Sản phẩm đã hoàn thành nhưng không bán được

2. Sản phẩm đang triển khai dở dangCác dự án bất động sản bỏ hoang tại Đồng Nai. Ảnh: Phước Tuấn

📉 Nguyên nhân tồn kho – Tập trung ở đất nền và nhà liền thổ

Các sản phẩm đã hoàn thành nhưng vẫn “ế hàng” phần lớn rơi vào nhóm đất nền và nhà liền thổ, đặc biệt tại các vùng ven đô thị. Nguyên nhân chính bao gồm:

• Giá bán quá cao, không phù hợp với nhu cầu thị trường

• Pháp lý dự án không rõ ràng

• Vị trí không thuận lợi

Điều này khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ không mặn mà, dẫn đến lượng hàng lớn bị “nằm chờ” suốt thời gian dài.

🏢 Chung cư – Nhu cầu thật vẫn tồn kho do vướng mắc pháp lý

Với phân khúc chung cư, dù được coi là đáp ứng nhu cầu thực của người dân, lượng hàng tồn kho vẫn tăng cao. Lý do chủ yếu:

• Các dự án đang xây dựng nhưng chưa xác định thời điểm mở bán

• Một số dự án bị tạm dừng do vướng pháp lý

• Thị trường tại Hà Nội và TP.HCM vẫn chưa khởi sắc như kỳ vọng

🧩 Khuyến nghị từ Bộ Xây dựng

Trước tình trạng tồn kho kéo dài, Bộ Xây dựng đã đưa ra một số đề xuất quan trọng nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và điều tiết thị trường:

• Rà soát và tiết giảm chi phí xây dựng

• Ứng dụng công nghệ hiện đại để tối ưu giá thành

• Điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp nhu cầu thực tế

• Giải quyết khó khăn pháp lý, nợ xấu, nguồn vốn

• Tập trung vào các dự án có tính khả thi cao, tránh đầu tư dàn trải

📉 Áp lực tài chính từ hàng tồn kho – Lời cảnh báo từ HoREA

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định:

“Hàng tồn kho chính là núi nợ đè lên các doanh nghiệp yếu tài chính hoặc dùng đòn bẩy vay vốn quá mức. Nếu không giải phóng được, hàng tồn sẽ bào mòn năng lực tài chính của doanh nghiệp.”

Giải pháp khả dĩ nhất trong ngắn hạn theo ông Châu là:

• Điều chỉnh giá bán linh hoạt

• Tái cấu trúc danh mục đầu tư

• Tăng thanh khoản thông qua ưu đãi và khuyến mãi

🏦 Kiến nghị hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng và cơ quan quản lý

Chủ tịch HoREA kiến nghị thêm:

• Các ngân hàng nên nới điều kiện vay mua nhà, giảm lãi suất hỗ trợ người mua

• Cơ quan quản lý cần đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý, giúp doanh nghiệp kịp tiến độ mở bán, khơi thông dòng vốn và tiêu thụ hàng tồn

📈 Nghịch lý: Giá vẫn tăng dù tồn kho lớn

Mặc dù hàng tồn kho còn nhiều, giá bán trên thị trường bất động sản vẫn tiếp tục leo thang:

• Giá căn hộ tại Hà Nội & TP.HCM:

  • Tăng 4–6% theo quý

  • Tăng 22–25% theo năm

  • Một số khu vực thậm chí tăng 35–40% chỉ trong vài tháng

• Biệt thự và nhà liền kề:

  • Ở Hà Nội: Giá thứ cấp tăng 7%, trung bình 160 triệu/m²

  • Ở TP.HCM: Một số dự án giảm nhẹ 3–4%, nhưng dự án có hạ tầng tốt vẫn tăng 4–5%

🧠 Tổng kết

Trong bối cảnh bất động sản đang gặp nhiều thách thức, đặc biệt là tồn kho cao nhưng giá vẫn tăng, các doanh nghiệp và cơ quan quản lý cần cùng nhau hành động theo hướng:

• Giảm giá thành, tăng thanh khoản

• Giải quyết pháp lý dứt điểm

• Cân đối giữa lợi ích doanh nghiệp và khả năng chi trả của người mua

Việc giải quyết hàng tồn kho không chỉ là bài toán tài chính, mà còn là yếu tố sống còn để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững trong thời gian tới.