Tóm tắt

Hà Nội chào hơn 19.000 căn mới trong 9 tháng.
Nhiều người hy vọng giá sẽ hạ.
Thực tế: giá tiếp tục tăng và lập kỷ lục.
Nguyên nhân chính: nguồn cung thiếu đa dạng — hàng tập trung ở vài dự án, ít nhà cho người thực.

Cung có nhưng… không đều

Hàng mới về số lượng là nhiều.
Nhưng nhiều căn nằm trong các phân khu mở rộng của dự án lớn.
Dự án hoàn toàn mới, trải đều nhiều khu vực, rất ít.
Kết quả: nguồn cung về địa bàn và phân khúc không lan tỏa.
Khi hàng mới vẫn tập trung ở khu có giá cao, nó chỉ củng cố mặt bằng giá hiện tại.
Người mua ở thực không có nhiều lựa chọn bình dân hay trung cấp.

Chủ đầu tư định giá — thị trường theo

Chủ đầu tư thường rò rỉ giá ban đầu để thăm dò.
Họ mở booking, thu đặt chỗ lớn.
Khi vào mở bán chính thức, giá thường cao hơn rumor.
Giai đoạn sau dễ tiếp tục tăng nữa.
Cách này tạo mốc giá mới cho cả khu vực.
Người mua và nhà đầu tư “ăn theo” mốc giá đó.

Đầu cơ, gom hàng và tiền chênh

Một bộ phận môi giới và sàn gom hàng.
Họ bán lại với tiền chênh.
Tiền chênh phổ biến 5–20% tùy điểm nóng.
Tiền chênh khiến giá thực tế người mua trả cao hơn giá công bố.
Nó cũng tạo ảo giác cầu mạnh, kéo thêm người vào đầu cơ.
Khi thị trường nguội, tiền chênh giảm — nhưng mặt bằng giá đã tăng.

Chủ đầu tư nâng phân khúc

Nhiều chủ đầu tư chuyển hướng từ bình dân sang trung/cao cấp.
Lợi nhuận lớn hơn là lý do.
Hậu quả: thiếu sản phẩm cho người có nhu cầu ở thực.
Thiếu cạnh tranh ở phân khúc bình dân làm giá khó hạ.

Chi phí đầu vào và tâm lý thị trường

Giá vật liệu, nhân công, và chi phí tài chính tăng.
Chỉ số giá xây dựng tăng so với năm trước.
Những chi phí này buộc chủ đầu tư cộng vào giá bán.
Thêm vào đó, thông tin về bảng giá đất và Luật Đất đai mới gây tâm lý tăng giá.
Dù nhiều dự án chưa chịu tác động trực tiếp, kỳ vọng lan rộng làm giao dịch nóng hơn.

Hệ quả với người mua ở thực

Mua nhà càng khó.
Nhiều người phải tiếp tục thuê hoặc chấp nhận nhà nhỏ, xa hơn.
Tiền tích luỹ để mua nhà trở nên xa vời với nhiều gia đình trẻ.
Nếu đầu cơ kéo dài, có thể xuất hiện bong bóng cục bộ ở các điểm nóng.

Những giải pháp cần thực thi ngay

• Tăng đa dạng nguồn cung: khuyến khích chủ đầu tư mới; hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ làm nhà bình dân, trung cấp.

• Rút ngắn thủ tục phê duyệt: đẩy nhanh dự án mới, không chỉ phân khu.

• Siết quản lý sàn và môi giới: chống gom hàng, minh bạch giao dịch, xử lý hành vi cộng giá.

• Ưu đãi cho dự án nhà ở thực: ưu đãi thuế, đất, chi phí vay cho nhà giá rẻ và trung cấp.

• Ổn định chi phí đầu vào: chính sách duy trì nguồn vật liệu, hỗ trợ hạ tầng để giảm gánh nặng đầu tư.

• Minh bạch thông tin: công bố lộ trình điều chỉnh bảng giá đất rõ ràng để tránh sốc tâm lý.

Factsheet (ngắn)

• Số căn chào bán 9 tháng: >19.000 căn (Hà Nội).

• Tiền chênh phổ biến ở điểm nóng: ~5–20%.

• Vấn đề then chốt: cung thiếu đa dạng, không phải chỉ thiếu số lượng.

Kết luận

Số căn mới nhiều nhưng không đồng đều.
Hàng tập trung và thiếu sản phẩm cho người có nhu cầu ở thực khiến giá không giảm.
Để tháo nghịch lý cần giải pháp đồng bộ: đa dạng hóa nguồn cung, quản lý chặt trung gian, ưu đãi dự án cho ở thực, và minh bạch thông tin.
Nếu không có chính sách kịp thời, người mua ở thực sẽ tiếp tục thiệt và thị trường dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ.