Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam giai đoạn 2015–2025

Giới thiệu: Vì sao nhà ở xã hội quan trọng?

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam ngày càng cao, vấn đề chỗ ở cho người dân – đặc biệt là nhóm lao động thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, người nhập cư – trở thành một trong những thách thức lớn của Chính phủ và các địa phương. Nhà ở xã hội không chỉ đơn thuần là một giải pháp về nơi ở, mà còn là nền tảng cho an sinh xã hội, ổn định lao động và phát triển bền vững.

Từ năm 2015, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, đến nay, tiến độ triển khai vẫn còn nhiều hạn chế, chậm so với mục tiêu đã đề ra.

Theo báo cáo của Đoàn giám sát Quốc hội công bố giữa năm 2023, nhiều tỉnh, thành phố có nhu cầu rất lớn nhưng kết quả lại khá khiêm tốn. Điều này đặt ra câu hỏi: Nguyên nhân nào khiến phát triển nhà ở xã hội còn ì ạch? Và giải pháp nào giúp tháo gỡ trong giai đoạn 2025–2030?

Thực trạng phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2015–2023

1. Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn đến 2025

Theo đề án của Chính phủ, Việt Nam đặt mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2025, trong đó ưu tiên các khu đô thị lớn, khu công nghiệp tập trung đông lao động.

Tuy nhiên, sau gần 8 năm triển khai, kết quả thực hiện còn rất khiêm tốn:

Hà Nội: cần 18.700 căn đến năm 2025, nhưng mới khởi công được khoảng 1.700 căn, đạt 9% chỉ tiêu.
TP HCM: cần 26.200 căn, mới hoàn thành khoảng 5.000 căn, đạt 19%.
Đà Nẵng: đạt 43% với 2.750 căn tại 5 dự án.
Một số địa phương như Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi… không có dự án nào được khởi công từ 2021 đến nay.

Như vậy, đa số địa phương đều chậm so với mục tiêu đề ra.

2. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa hiệu quả

Chính phủ từng công bố gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến giữa năm 2024, tỷ lệ giải ngân chỉ đạt chưa đến 1%, tức khoảng 1.344 tỷ đồng.

Nguyên nhân:

Thủ tục vay vốn rườm rà, yêu cầu tương tự như dự án kinh doanh thương mại.
UBND tỉnh phải công bố danh mục dự án đủ điều kiện vay, khiến doanh nghiệp mất thời gian chờ đợi.
Chủ đầu tư e ngại lợi nhuận thấp, rủi ro cao.

3. Hạn chế trong quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Theo quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, giai đoạn 2015–2023:

Chỉ có 18/63 tỉnh thành bố trí quỹ đất độc lập cho nhà ở xã hội.
35 địa phương sử dụng quỹ đất 20% trong dự án thương mại.
Nhiều địa phương thiếu quỹ đất “sạch”, hạ tầng kết nối yếu.

4. Tâm lý e ngại từ phía doanh nghiệp

Một nghịch lý đang tồn tại: nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn nhưng doanh nghiệp không mặn mà đầu tư. Nguyên nhân:

Lợi nhuận bị khống chế dưới 10%.
Thủ tục pháp lý phức tạp, kéo dài.
Giá bán/cho thuê bị kiểm soát, trong khi chi phí đất, xây dựng, vốn vay đều tăng.

Nguyên nhân khiến nhiều địa phương chậm triển khai nhà ở xã hội

1. Khó khăn về vốn

Dù Chính phủ có chính sách hỗ trợ tín dụng, nhưng thực tế ngân hàng thương mại vẫn coi nhà ở xã hội là dự án rủi ro, nên khắt khe khi xét duyệt. Chủ đầu tư khó tiếp cận vốn giá rẻ, người mua nhà cũng không dễ vay.

2. Chưa đồng bộ về quy hoạch và pháp lý

Một số địa phương chưa đưa chỉ tiêu nhà ở xã hội vào quy hoạch tổng thể.
Quỹ đất bố trí thường nằm ở vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng, khiến người dân không mặn mà.
Thủ tục xét duyệt đối tượng mua/thuê còn rườm rà, thiếu minh bạch.

3. Thiếu cơ chế khuyến khích doanh nghiệp

Chủ đầu tư mong muốn có ưu đãi thực chất như: miễn giảm tiền sử dụng đất, giảm thuế, hỗ trợ lãi suất vay vốn. Nhưng trong nhiều trường hợp, ưu đãi không đủ bù đắp chi phí, khiến doanh nghiệp “né” loại hình này.

4. Quản lý, giám sát còn lỏng lẻo

Việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở xã hội còn chậm, dẫn đến thiếu minh bạch. Người dân khó tiếp cận thông tin, nhiều trường hợp không đúng đối tượng vẫn được mua.

Bài học quốc tế trong phát triển nhà ở xã hội

1. Singapore – mô hình HDB (Housing Development Board)

Nhà nước trực tiếp quản lý và phát triển nhà ở xã hội (HDB flats).
Chính phủ kiểm soát giá bán, cung cấp vốn vay ưu đãi, đồng thời phát triển đồng bộ hạ tầng.
Đến nay, hơn 80% dân số Singapore sống trong HDB flats, chứng minh hiệu quả vượt trội.

2. Hàn Quốc – Nhà ở cho công nhân và người trẻ

Hàn Quốc có chương trình “nhà thuê dài hạn” cho thanh niên, công nhân mới ra trường.
Chính phủ hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư và áp dụng chính sách miễn thuế.

3. Châu Âu – phát triển bền vững

Nhiều nước châu Âu gắn nhà ở xã hội với chính sách an sinh và phát triển đô thị bền vững.
Họ tích hợp không gian xanh, giao thông công cộng và dịch vụ công ngay trong khu nhà.

Giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam

1. Hoàn thiện khung pháp lý và chính sách

Đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào quy hoạch tổng thể của từng địa phương.
Đơn giản hóa thủ tục xét duyệt, cấp phép xây dựng.
Minh bạch hóa quy trình xét duyệt đối tượng mua/thuê.

2. Huy động nguồn vốn đa dạng

Bên cạnh gói tín dụng 120.000 tỷ, cần phát hành trái phiếu Chính phủ cho nhà ở xã hội.
Khuyến khích hợp tác công – tư (PPP).
Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở cho người lao động.

3. Tạo động lực cho doanh nghiệp

Miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Cho phép chủ đầu tư hưởng lợi nhuận cao hơn mức hiện tại.
Rút ngắn thời gian thẩm định dự án.

4. Đẩy mạnh công nghệ và tiêu chuẩn xanh

Khuyến khích áp dụng vật liệu xây dựng xanh, tiết kiệm năng lượng.
Tích hợp không gian xanh, dịch vụ công cộng trong dự án.

5. Phát triển hạ tầng đồng bộ

Bố trí nhà ở xã hội gần khu công nghiệp, khu chế xuất để thuận tiện đi lại.
Đầu tư giao thông công cộng kết nối các khu nhà ở xã hội với trung tâm thành phố.

Triển vọng 2025–2030: Nhà ở xã hội sẽ đi về đâu?

Trong giai đoạn tới, với sự quan tâm đặc biệt từ Chính phủ và sức ép từ nhu cầu thực tiễn, có thể kỳ vọng:

Số lượng dự án nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội, TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai.
Doanh nghiệp FDI và tư nhân tham gia nhiều hơn nhờ chính sách ưu đãi.
Nhà ở xã hội không chỉ là chỗ ở, mà còn gắn với không gian xanh, tiện ích đô thị, phát triển bền vững.

Kết luận

Nhà ở xã hội là trụ cột an sinh trong chiến lược phát triển quốc gia. Tuy còn nhiều khó khăn về vốn, quỹ đất và cơ chế, nhưng với những chính sách đúng đắn, minh bạch và thực chất hơn, Việt Nam hoàn toàn có thể đạt mục tiêu 1 triệu căn vào 2025–2030.

Điều quan trọng là cần sự đồng hành của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân để biến nhà ở xã hội thành một giải pháp thực tiễn, bền vững cho tương lai.